动车能带给永安什么？
俺大地 2019-1-22/2019-8-22 413177点 37帖
^主俺大地2019/1/22 11:16:21
动车能带给永安什么？
近来永安的动车开通，朋友圈里是欢呼雀跃，特别是修改了新的路线图，每班的动车都在永安停留，更是喜上眉梢。反复能给小小的永安注入了强心剂，经济能一飞冲天。
其实动车的开通只能让小小的燕城越来越穷。在经济层面里有一种说法，叫着动车的虹吸效应。动车一开过所有的财富都被带走了。
来看看我们的邻国日本吧，日本的高铁开通后，东京的周边城市经济萎靡不振，因为钱都被高铁给吸到了东京。在来看看我们国内的天津发展缓慢（可以说没怎么发展），看看交通吧，天津到北京那是太方便了，每天往返的动车高达182对，行程30分钟。北京的周边已都是贫困县。
虹吸效应的道理很简单，交通方便了人们更愿意往大城市发展。有钱的人要开公司，是不是更愿意去福州、厦门等地发展。至少公司的名称叫福州某某某科技公司或者厦门某某某科技公司，来的比叫永安某某某科技公司响亮吧。
在说对于普通的百姓交通方便了，更愿意出行了。去个厦门或者福州就像农村进城赶圩一样，早上去了晚上就能回来。去了不就是要消费吧。本来这钱是应该在永安消费的，结果消费在其它城市了，生意是越来越难做。（新华都的撤退是不是和这有关系呢？没有考证）
交通的便捷使年轻人更愿意走出大山，向往大城市去务工、生活。使原本人口不多的永安更加快速的流出。（没有了人房屋的空置率会多高？）指望永安周边的人来永安置业，他们会怎么想？同样交通的方便，他们会来永安发展还是去大的地方发展呢？
^36张丽_12019/8/22 16:40:20
能带来方便
动车也比快，比火车方便多了 不过没火车安全 [撇嘴]
^35畅想科技2019/4/13 11:47:49
不论数据是否是真实的，但影响经济的不仅仅是常住人口
不能仅以常住人口计算，因为有时流动人口影响会大于常住人口（比如说深圳，当然永安情况比不上深圳），来看永安这几年的流动人口比以前少了很多。
^34憂郁2019/4/12 21:11:56
回复那位俺大地网友
看了你最新的回复，我只能说，通篇废话连篇，我真的搞不懂，房产税征收和永安动车开通能扯上什么关系。能让你对未来这么悲观，对动车开通这么深恶痛绝。在此，仅以我自己的看法来驳斥你的一些荒谬的想法。
动车开通方便了交通，永安去很多城市都可以达到朝发夕至，这真实可见的方便你不能否认吧，至于所谓城市的虹吸效应，这个有没有动车都存在。并不会因为有动车而增大，或者因为没动车而减少。但是请你看清楚一些可以预见的，一旦房产税开征，房子将回归它原来的居住属性，房价将会有一个调整期（这个调整预计将是一段波动期，升降都存在），其次，大城市的总体房价依然还会坚挺，毕竟在教育、医疗等资源依然不平等的情况下，人们还是喜欢往大城市跑。但是，大城市的房价将阻止其中大部分人在大城市置房的念头，所以，大城市租房，回到小城市买养老房将会成为社会主旋律，例如最近几年越来越明显的大城市空城现象就是因为这个原因造成的。
所以，综上所述，动车开通了带来了确确实实的方便，我们没有理由不欢迎。
^33俺大地2019/4/12 10:35:53
房产税是肯定会征的，认了吧”
未来几年，中国房地产市场最大的变量是什么？答案显然是房产税的即将出台。可以说，随着立法基础、技术条件和具体实施细则的成熟，房产税征收已经是上膛的子弹，一触即发。但是，总还是有不少人不死心，认为不可能征收房产税。他们抓住每一点阻碍房产税征收的因素做文章，比如没有法理基础、无法确定房屋价值、实施起来会怨声载道出大事等等，认为房产税离推出还遥遥无期。
比如被称为“地产界良心”的任志强，他去年就说过，明年出不了房产税，不但明年出不了房产税，更长时间内也出不了房产税。经济学家马光远也说，五年内房产税都难以出台。关于房产税，发言的人不少，但最后都只有一个字：难。
说实话，干什么不难，难道因为难就不干了？征不征收房产税，要看征收房产税到底难在哪里，阻碍因素到底有哪些。
按照常规，房产税开征之前有五个前置程序：首先是人大立法，然后是不动产登记联网，接下来是房屋的价值评估、地方征收细则的出台，最后是实际扣缴的征信系统。我就把这几个环节掰开揉碎了，一个一个来讲讲。
01
房产税缺乏法理基础吗？
在所有反对房产税推出的理由中，最为根本性的观点是这个税缺乏法理依据。比如任志强就认为，房产税难以出台的一个最大理由就是房产税缺乏法律合理性，因为房产税的征收需要建立在房屋的产权基础上，根据财产法的相关原则，只有个人拥有完整所有权的物品才应该征税，而中国人对房屋只有使用权，没有所有权，所以征收房产税不合理。
这个说法看起来很有道理，但容我反问一句，什么叫做合理？中国的房子确实只有70年产权，但是70年产权到期之后，是还可以一直延期的，如果这样只叫做使用权，是不是也不太合理？虽然名义上，中国人对房屋不叫所有权，但是跟完整的所有权相比，目前所享受到的权益还有哪些实质性差别？
退一步讲，谁又规定只有所有权才可以征收保有税？比如香港，同样是法治社会，土地也是租的，照样有保有税，只不过香港换了个名头，叫做“差饷”，不叫房产税。
所以应对任总的无解之说，最简单的办法就是，把房产税改个名字，学香港叫仆饷或公仆饷，亦或保姆费，或者我们叫房子税、房屋税、房屋居住税……总之，跟房产税三个字区别开来就行。
其实房产税最大的合理性在于，原来保有环节没税，现在收税，这是发达国家政府运作的普遍做法。最后说一句，在咱们这片土地上，抠这些字眼没有意义，要想在保有环节征税，难道这点文字创新和突破做不到吗？
02
不动产登记到底难在哪里？
说完了法理基础，继续往下看，在这几道前置程序里，大家普遍认为最难的，是不动产登记。
在不动产登记的问题上，很多人相信了另一位任总——恒大首席经济学家任泽平的观点。
任泽平认为，房产税短期不会推出，因为不动产登记实现不了。这位任总还说：当年韩国的金泳三用了五年来推动不动产实名制和金融实名制，代价是把超过2000名韩国公务员送进了监狱，把两任韩国前总统送上了审判席，最后还动用了总统特赦。
任泽平的数字列举得这么具体，难免会让人有一些联想，中国会不会付出比让6万人（当时韩国总人口大约4500万，按照任泽平所说的数字和比例，中国公务员数大概是韩国的30倍左右）进监狱更大的“代价”，才能实现不动产登记呢？
多年前，我和建设部的一位高官聊过，为什么房地产市场总是乱七八糟，缺乏规划。他说，冤枉呀，建设部不像其他部门有一个五年或者十年规划，这是因为做规划前肯定要盘盘家底，也就是要做不动产统计，建设部已经向国家统计局申报三次了，但是一直没有被列入统计局的工作计划。
但这是十几年前的事了。根据自然资源部2018年6月份的消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已经实现了全国联网，我国不动产登记体系已经进入全面运行阶段。
当然，这条新闻的表述还有些模糊，它只说了不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，是否完成登记还没具体说，但是我猜测这个工作已经在展开了。
很多人貌似很懂国情，强调不动产登记实现不了，原因是“你懂的”。对此，我举个例子，前段时间，我一个同学提升研究所所长，但最后没能通过，就是栽在他少报了一套房子。他老婆炒房，他自己都不知道自己在河北某县还有套房子，但是组织上却知道。
所以，据此我推测，现在处级以上官员的申报财产工作可能早就搞完了，就是说，他们的家底已经被摸清了，该归置什么的都归置好了，至于处级以下的官员，那还不正好拿来“祭旗”，难道这个阻力会很大吗？
还有人说，收房产税会造成民怨沸腾，容易引发事端。的确存在这种可能，但也完全可以不造成这种后果，谁让你收的税率一定要高到民怨沸腾的程度了？脑袋一根筋的人才会这样非黑即白的考虑事情。
任何事都有两个方面，你把坏的方面无限放大，而无限缩小好的一方面，那自然会如你所愿出现最坏的情况。
当然，我们也要承认，任志强和任泽平这两位大V说的话都有对的一面，法理基础和征收难度的问题的确存在，要不然我们早就开始收房产税了，也不会一试点就是七年。
03
收多少，如何收，收不上来怎么办？
在法理基础和不动产登记联网这两块最硬的石头被清除之后，接下来的问题就是物业价值评估了，这就是个纯粹的技术活。
随着《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的出台，房产增值税征收已经有了估值依据，实际操作上也已经有了先例，已经不是什么不可逾越的难题。
对于该收多少、收多大面、如何收的收缴细则问题，其实都已经甩给地方政府了。在中央对于房产税的十二字方针里，有四个字是“充分授权”，也就是各个城市可以根据自己的情况，自己来决定收多大面，税率是多少，有什么优惠条件，放手让各地来探索。
这十二个字里面还有四个字是“分步推进”，也就是说，不会全国一起收，一刀切。将会分步推进，除了税率可以慢慢加码，这样也更加稳妥。深圳有问题深圳解决，西安有问题打板子西安领导，上升不到全国性问题。
所以我判断，房产税的第一批试点城市中，一定有几个城市的税率会比较狠，有几个城市税率比较温和，大部分城市不可能定得太高。但是，大家一定不要想着首套房可以完全减免，因为如果首套减免了，税基就会去掉至少一半，那么房产税就没有意义了。
现在中国户均1.1套房，也就是10个人总共有11套房。大家跟我做一道数学题，如果现在有3家有2套房，有3家没有房，那么可征收的非首套房是多少？答案是3套。如果超过面积的还要征，估计还能再多几套，所以税基是5套到8套房之间，没有减少得这么多，但是还是少了不少。
所以房产税必须是大面积地征，就像物业费，开始的时候税率低，慢慢加，但是如果开始的时候不征收，后来再收难度就大了。
其实，征收房产税很像收物业费，当年收物业费的时候遇到的阻力大不大？当然大，但是大家慢慢地就理解了，现在我住的小区的物业费都涨到最初时的三倍了，大家交的比例反而更高了。
接下来谈谈收缴系统的问题，也就是大家说的“不可抗力”，它要解决的问题是：我不交，你能拿我怎么办？
对于征信系统我不是专家，但我可以给你举个例子。
有一个我认识的人，前几天忽然发现自己的银行账户被划走了几千块钱，后来才知道，这是因为他在日本帮人代购商品没交税，所以税款直接从银行账户被扣走了。
现在谁没有银行卡，或者微信支付账户、支付宝账户呢，那么未来房产税能不能直接从这些账户里扣？所以，面对“我不交，你能拿我怎么办？”这样的难题，不要替政府担心，有办法的。
最后剩下的就是立法障碍了。有必要提醒的是，重庆和上海已经开始征收房产税了，之前大家认为立法的难点在于税率、减免面积等等具体标准太复杂了，不好厘定。
但是为什么要把这些杂乱复杂的规则都写到房产税里去呢？这些具体的标准可以甩到地方执行细则上，上位法就是一个原则性的条条框框，如果这样想，立法还有那么难吗？
04
房产税这么难，为何一定要收？
很多人可能会问，不管怎么样，收房产税还是挺难的，我们费了这么大力气来推出房产税，到底目的是什么，还有没有其他方式能够代替房产税来实现这个目的？
开征房产税当然不容易，但是跟不征房产税的其他选择相比，征收房产税是相对来说最容易的事情。为什么？
因为征收房产税的目的是为了摆脱土地财政，从房产保有税中获得让地方政府活下去的源源不断的“差饷”，如果不开征房产税，那么就要进行彻底的结构性改革、产业升级和体制创新才能实现这个目的，而这些改革中的任何一件都比收税要难得多，所以，开征房产税是必然的选择。
最后，我带你看一看房产税的实际工作进展。房产税立法已经正式写入人大五年规划，这说明法理依据等理论问题已经清除了，要强调的是，写入人大五年规划并不是把十九大制定的时间表又推迟了，五年后才能出来，而是必须在这五年内出来。
当然，现在国内外情况每天都在变，房产税的推进过程也会有反复，但是十九大定下的加快推出房产税的基调，到目前为止也没看出要放缓的迹象。
我在历次讲座中都强调了，看一个政策的出台要看它的底层逻辑，现在我再强调一遍，加快推出房产税的底层逻辑是：打破卖地财政和房价飞涨带来的资产泡沫风险。
不动产联网登记，在总理上任伊始就宣布开始了，今年年中终于宣布不动产登记信息管理基础平台已经实现联网，但这仅仅只是完成了联网，登记还没有彻底完成，联网之后的后续工作，包括基础数据的检验、补充、清洗和挖掘等都还在继续，但既然已经宣布，就说明工作的大头已经完成了。
在收缴细则方面，重庆和上海作为第一批两个城市试点，已经7年之久了。据了解，还有几个城市已经在按新房产税的精神开始进行测试。所以，剩下的问题就是把程序走完，在中国，当一项改革被认为要加快的时候，其进度往往会快得惊人。
房地产税肯定是一次居民财富的再分配，是未来两年内最大的一件事，它将影响千千万万房产持有者的实际利益，而且还不是小数，大家都应该关注起来。
^32梁山泊好汉2019/4/7 14:25:06
收网了！楼市如他所算，要“让大家都住得好”
收网了！楼市如他所算，要“让大家都住得好”9年后，回头看，我们的楼市政策几乎是按照厉以宁的论断在走。
归纳一句话：养鱼二十年，收网。
如果在9年前就知道中国楼市会涨涨涨，涨不停，你会怎么做？无脑囤房，实现财务自由！当然，我们几乎没人能坚定地在9年里一直去炒房。因为，我们没法知道9年（相当于我们寿命的9分之一，或者壮年期的5分之一），楼市会不会跌。
所以，能看准的人才显得格外厉害。
比如下面这段话：
房价是应该上涨的，涨到尽量的高度，银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭，不让银行产生过多不良资产就行，目的主要是让有钱的人尽量多买房子，当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。
大白话说就是：要让房价尽可能地向上涨，让有钱人把钱都拿去买房，等他们把钱花得差不多的时候，开征房产税。
一、神奇的人，说神奇的话
这段神奇的话出自2009年《新华商》杂志第6期，第58页，几乎完全预测准了过往9年楼市的走势。
之所以说，“神奇”，首先，写这段话的人是：厉以宁。
厉以宁，北大社会科学学部主任、光华管理学院名誉院长、博士生导师，有“厉股份”之称，是大陆第一个论证、倡导股份制改革的人。
不过，厉以宁厉害的地方还在于，几个国家领导人都是他的学生。
厉以宁和学生合著的《走向繁荣的战略选择》（注意合著者的名字）
这段话的“神奇”，最重要却在于其内容。
这段话所在文章的标题是《通胀与股市》，其实是在谈股市问题，当时有媒体转载时把标题改成了“中国股市缺乏投资价值 股民高估自己”，引人眼球。
通读全文，现在已经无从知晓，在一篇谈股市的文章中间很突兀地有了这么一段话，谈到了房价，而且后面内容再也没说到楼市。极有可能这是篇采访稿，或者演讲稿节选。
感谢编辑留下了这么一段宝贵的内容。
9年后，回头看，我们的楼市政策几乎是按照厉以宁的论断在走。
值得我们一小句一小句地看。
二、预测准了房价走势
➤ 厉以宁原话：房价是应该上涨的，涨到尽量的高度。
一二十年里，房价不断走高，这不仅是对普通人生活的挑战，更是对经济学研究者“三观”的挑战。但厉以宁在9年前（即便房价已经很高），依然坚持看多。
早在28年前，《人民日报》就在第二版刊登题为《房价猛涨 百姓望楼兴叹 势在必控 国家正拟法规》的报道。
1989年2月20日《人民日报》
也就是说，28年前房价就高。
但其实，大陆商品房市场启动是98年东南亚金融风暴之后的事了。
可就是这近20年，普通人虽然一直感到房价“高”，但实际却“涨不停”。
就拿2009年这篇文章之后的8年来说。房价持续走高，不论是对普通人感受，还是政策层面都是公认的。
2009年12月16日《人民日报》
2010年1月4日《人民日报》
2014年1月10日《人民日报》
下面再看看统计数据：
全国房价走势（2010年6月—2016年11月）（数据来源：CREIS中指数据 和 fdc.fang.com）
能清楚看到富人越多的一二线城市，房价涨得越厉害。
三、预测准了房贷政策走势
➤ 厉以宁原话：银行的按揭要压下来，特别是二套房坚决不允许按揭。
下面是这些年来的房贷政策，大体来看二套房首付比例是在上升。
房贷政策变化情况
除了2014年后一段时间，房贷政策放宽很快使楼市回暖，并在2015年下半年到2016年上半年，彻底引爆市场后，楼市调控进入了新阶段：分城施策。
分城施策的后果是，富人越多、越集中的城市，房贷政策更加严厉。就以2017年全国部分主要城市房贷政策来说。
非限购城市二套房首付比例为30%，但是限购城市普遍在50%、70%，甚至部分热点城市还要求80%。
这虽然没到坚决不允许二套房按揭的严格程度，在目前形势下，热点城市第三套房几乎没办法办理按揭；二套房的按揭比例也迅速被降低。
四、拿捏住了制定政策的根本出发点
这样大胆的预测，关键在于厉以宁把握住了政策制定的根本出发点和原因。
➤ 厉以宁原话：不让银行产生过多不良资产就行。
房贷是银行的优质资产。这在中国尤其如此，一则房价持续一二十年走高，个人买房几乎就稳赚不赔的买卖，自然还贷款也不是问题；二则国人对“安居”有着异乎寻常的执着，哪怕当年房价出现过回调，但大规模断供的情况却没有出现，只要还有可能，总会想办法，全家甚至三代人一起咬着牙按时还房贷。
所以，2016年上半年，建行、农行、招行等10家上市银行放了1.13万亿的房贷，超过同期新增贷款的40%。
在经济形势不好的情况下，企业经营困难，把钱放给企业的风险，远大于个人房贷。
这种策略显然得到回报：从2016年上市银行年报来看，在经济下行的大势下，各银行不良贷款得到较好的控制。
下面是2017年部分上市银行一季报，也能发现大部分银行不良率环比持平或者下降。
个人房贷功不可没。
部分上市银行不良率变动
➤ 厉以宁原话：目的主要是让有钱的人尽量多买房子。
一般普通人拼命买房子，可最多也只能买一套，绝大部分市民家庭也就那么两三套房。
近些年火爆的楼市，房子大部分是被有钱的、胆大的买走了。比如下面这种：
据说，当年山西、陕西的煤老板在北京、西安、太原买房子，不是按套来买，都是论“层”论“栋”地买。
国家统计局网站可以查询到2014年前“城乡居民人民币储蓄存款年增加额”的数据，可以发现，虽然经济还在增长，但居民的存款增长却在不断放慢。
城乡居民人民币储蓄存款年增加额(亿元)
另一方面，从家庭背负的房贷来看，2010年全国个人购房贷款余额才6万亿多，而到2016年底已经接近20万亿，六七年里增长了两倍多。
说句题外话。其实这也是不得已的选择。因为2008年后，全球各大经济体竞相放水刺激经济，谁不放水谁就是傻瓜。但放水的后果之一就是通胀。因为美元是全球通用货币，美国放水的后果，美元流向全球世界，全世界人民一起担。
但中国情况不一样。因为人民币还不能完全自由兑换，主要是国内在使用。所以，通胀压力也会集中在国内。正如厉以宁教授在文章里说的，因为中国贫富悬殊还没有完全解决，大部分人对通胀承受能力都非常小。甚至在上海、广州等大城市，只要通胀稍微起来，那么退休工人的生活压力就会不成比例的大起来。
那么，水多了就要用池子装。一般最常用的是两个：股市、楼市，因为池子容量足够大，而且几乎人人都能参与。但中国股市不太争气，向上一步向下两步，“牛短熊长”，玩家就变少了。
所以，楼市就当仁不让，也是理想的“蓄水池”了。
个人购房贷款余额
五、2017年后楼市怎么走，他的41个字
➤ 厉以宁原话：当他们把钱花得差不多的时候，房产税一定要开征再彻底把房价压下来这样才能让大家都住得好。
近9年的楼市走势基本上印证了厉以宁前面几小句话的正确性。处于2018年这个节点，我们更关心未来。
我们先来看看中国房地产税的立法进程：
2013年11中旬，十八大三中全会公报中指出“加快房地产税立法并适时推进改革”。这是房地产税第一次写进如此高规格的文件之中。
2015年8月，房地产税正式列入人大立法。8月上旬，全国人大常委会公布了调整后的本届人大立法规划，并作为“第一类项目”。牵头部门是，全国人大常委会预算工作委员会、财政部。
2017年5月，2日，全国人大常委会2017年立法工作计划正式公布。其中，将房地产税法列入预备级研究论证项目。
2018年，关于房地产税的讨论则更为密集……
根据过往经验，预备项目立法年度工作重点是抓紧调研和起草，上人大审议通过可能要等到次年，甚至更晚。
但目前政府做了两件事其实特别值得关注：
1. 房屋70年产权到期后免费续期。房地产税立法自启动之日，饱受争议的一点就是，只有70年产权。在难以改变宪法，对房屋土地所有权做出调整的前提下，现在明确70年后免费续期，扫除了开征房地产税的一大障碍。
2. “限卖”新政。这大半年来，一种新的楼市调控方式流行了起来：各大城市三到五年“限卖”。
房地产税，大概率是要在2019—2020年推出，也就是2015年下半年到2016年上半年涨价潮中房屋“限卖”到期之前。
细究厉以宁的论断，对楼市不论是回看过去，还是展望未来走势，有几个核心点是值得关注的：
1.楼市是中国经济的背锅侠。2008年金融危机对中国的冲击远远超出我们的印象。最为直观的是，当时提出了绿色GDP，但后来形势不容许再推。2008年后，几大经济体争相放水。由于美元可全球流通，全世界为美国买单。但中国货币不能充分自由流动，超发的钱聚集在国内，势必会引发通货膨胀。又因为中国贫富悬殊，普通人经不起强烈的物价上涨，这在上世纪80年代末，有过惨痛的教训。为了解决通胀问题，而股市是扶不起的阿斗，楼市成了超发货币最好的“蓄水池”。
2.富人是中国楼市的背锅侠。让富人背锅，至少是初衷。退一步说，能在涨价最凶猛的一二线城市买房的，在全国来说，经济实力肯定也处于中等以上。富人来背锅，也只有他们才经得起楼市反转。
3.房地产不可能绑架中国经济。前面两点已经说明，楼市就是为中国经济而存在，当楼市泡沫完成使命之时，也就是它谢幕之日。至于有没有勇气击破楼市泡沫，可以参考当年海南房地产泡沫破灭，要知道当年中国经济不论是在质量上，还是制度设计上，或者社会思想观念上，都远远落后于今天。楼市能绑架中国经济一时，却不可能绑架一世，况且也许恰恰相反，目前只是需要楼市扮演这样一个十恶不赦的角色。
4.房地产税必然推出。已扫除70年产权的政策障碍，而且已开始“限卖”锁盘，背锅侠们想扔锅，等房地产税开征之后吧，这个时间节点是在2020年前。
楼市汹涌，让我们静待尘埃落定。
希望厉以宁教授的预测全对——
“让大家都住得好。”
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本平台由战略经济学家白益民主持编辑
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立刻说两句
^31永福门窗2019/4/7 9:14:03
最近看了财经郎眼2019-04-01的小镇青年的节目有感
永安相对于大城市而言，可类比成一个小镇。
小镇青年的人均可支配收入与一二线城市的非常接近。房贷的负担却小很多。生活水平和一二线城市的差距已经不大。大城市的收入更高。但房租或房贷占比过高。名义工资更高，但是可支配的收入未必更高。换算成购买力也未必更高。
互联网改变了世界，移动互联和即将开启的5G时代影响着城市的发展，国外的历史可以参考，但不能刻舟求剑，时代在改变，很多变量和参数也在改变。如，美国很多地方还在用支票支付，中国早已进入了电子钱包时代。美国的铁路网几十年前建设的，远不如现在国内的高铁，短途出行靠汽车，长途出行靠飞机。因此形成了多个超级大城市，而不是像日本韩国那样的一市独大。
而且，国内的电子商务和移动支付在国际上领先。未来在5G，物联网还有区块链等领域引领世界。
^30永福门窗2019/3/28 21:04:11
《碧桂园董事长杨国强对三四线城市城镇化的看法》
【三四线城市楼市失去上涨动力，碧桂园老板表示不怕，农民工买得起房】调控如果不放松，那么在三四线城市拿地的开发商房子还能卖出去吗？他们难道不担心吗？不知道他们是故意给自己打气还是真的过于自信，似乎嘴上倒是非常淡定的。3月18日，碧桂园老板杨国强在业绩发布会上直言，长远看好三四五线城市的房地产市场。杨国强给出的理由是，随着农民工工资的上升，他们产生了居住改善的需求。“现在农民工的收入上涨两三千块钱，但是一二线城市房价上万元，购房比较困难。未来农民工的房子在会移到县城小镇上。目前县城五六千块钱的房价他消费得起，我是看好的。”
中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁经常公开表示：未来城镇化的巨大空间，需要大量的农村人口转移到城市，这个数量是5亿，所以会带来新一轮的楼市需求，助推房价上涨。意思就是说专家经常提到的未来有5亿农民工进城，当然对于这5亿不知道咋算出来的，也有专家说是1亿，还有说是2亿的。无论多少，农民工真的可以为开发商撑腰吗？他们的腰杆真的那么硬吗？说农民工有钱没钱可能就让大家打起来。他们到底有没有钱，到底能不能买得起房，可能还真的不要想当然。
^29落霞孤鹜2019/3/28 18:41:06
【2018年永安市人口情况发布】
户籍户数96619户，相比去年增加451户；
户籍人口33.14万人，相比去年增加551人；
常驻人口36万人，相比去年增加5000人；
年平均人口36万人，相比去年增加6000人；
净流入人口28586人，相比去年增加4449人；
净流入占户籍人口率由7.15%升至8.63%，位列全省县市第三；
城镇化水平由69.2%增至70%，位列全省县市第三
永安印象的微博_微博 https://weibo.com/yonganyinxiang?profile_ftype=1&is_all=1#_0
^28紫燕单飞2019/3/15 11:16:23
[微笑]^27zx01232019/3/12 13:44:06
带来经济的推动^26飞翔的石头2019/3/8 16:55:20
常驻人口不包括驻军及高校学生，如果把这些常驻永安的人口算上，应该有你估计的数^25梁山泊好汉2019/2/28 12:58:56
路过看看
永安常住人口35.5万人，我原本猜测应该有38 ~40万，有一点小失望。不管人口是不是净流出。我胆大猜测一下，永安的新老住宅合计应该不会低于40~50万套的吧（那当然包括各乡镇咯，因为常住人口不是指的在市区的人口，因此这样算）。失望失望！
^23俺大地2019/2/27 9:48:07
肉烂在锅里
最近朋友问我，手里有多套房子要不要出手。我们这片土地上从来政策都是连贯持续的。回想2008年股市的牛市冲天，政策是一而再的出台，从5千多点就在喊，硬生生的到了6224点套死了多少人不知道。
如今的楼市和当年的股市有着惊人相似。本轮的楼市调控时间最长，基本打破了“三年调控两年上涨一年调整”的循环，今年住建部提出的楼市调控方针是“稳房价、稳地价、稳预期”。什么叫稳？落地才稳！在空中上飘着就不稳。稳不是不动，不动就死了。自行车不动就不稳了，因此房价调控必须是动态的，不上则下。我们这样五线的城市，七八千的房价对应着两三千的工资，房价应该往那个方向运动（不用多说）。
有人会说ZF生存 要靠土地财政吃饭，必须要让房价上涨。所有事物没有绝对性，谁说一条道必须走到黑，条条大路通罗马，就不能换条路走吗？ 因此就有了住建部一份“征求意见稿”提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”！这就是为抛弃土地财政，开辟新的财政税收提供源源不断的税源保障。我猜想今后必定是所有的房子一定都要交税（不管你是几套房），但是税费不会高，会类似收水电费一样有个基本基数，在基数范围内应该缴费不高，（基本上是让你交的没有怨言）。可是超出范围就会以递增的方式进行缴费。因此本届ZF提出“坚决抑制房价上涨”“坚持房住不炒”绝不是空话。
^22永福门窗2019/2/17 19:05:03
何帆中国城市化进程的三个小趋势
过去30年，中国经历了自上而下的城市化过程，主要的逻辑是，国家先把农民的土地变成城镇建设用地，再把土地卖给地产商，地产商拿地盖楼，再卖给城市居民。经济学者、得到订阅专栏“何帆报告2018-2019”的主理人何帆认为，自上而下的城市化很难持续下去，一些“自下而上”的变化正在发生。他在“JIC讲堂·观看之道”进行了一次演讲，总结了中国城市化进程中的三个小趋势。微信公众号“中欧商业评论”发表了何帆的演讲内容。第一个小趋势是，城市更加去中心化。北京、上海、深圳虽然都是一线城市，但它们之间是有区别的。北京是从中心区逐渐向外扩展的“单核”城市格局，深圳是“多核”城市格局，而上海介于两者之间。还有一个比深圳更“多核”的城市，那就是东莞。东莞没有市中心，30多个镇（街道）各有特色。何帆把东莞这样的城市称为“自下而上”生长起来的城市。我们都知道，越复杂的生态系统越稳定，如果把城市比喻成生态系统，东莞这种去中心化的城市，在面临转型时，虽然每个镇的发展进度不同，但城市整体的生命力是很顽强的，而单核城市在转型中就会比较吃力。何帆认为，未来会出现越来越多的都市群和城市带，没有中心的城市就是未来城市的新物种。
第二个小趋势是，城市越来越收缩。何帆估算，如果把中国所有城市规划中预计新增的人口数相加，大约是6亿人，而中国目前的农村人口最多还有5亿。这意味着，即使农村所有人都搬到城市，也填不上规划的数字。因此，城市是会收缩的。收缩的标志是常住人口数量开始下降。2007年到2016年，中国有84个城市出现了人口收缩。在收缩的城市中，有少数城市实现了“精明收缩”，也就是说，虽然规模收缩了，城市却没有凋敝。相反，就像人瘦身一样，这些“精明收缩”的城市反而更健康，更有活力，更适合居住。
何帆用义乌举例子，来说明城市是如何实现“精明收缩”的。他说，在我们的想象中，如果贸易战对中国经济有影响的话，义乌肯定最先感知到。于是他去了义乌，问当地商人贸易战是否对他们有影响，得到的回答是“没有”。原因有两个，一是义乌很早就实现了出口目的地的多元化，义乌的主要出口国里面，美国连前十名都排不进去。二是义乌出口的都是日常必需品，比如，圣诞树90%产自义乌，除非美国人不过圣诞节了，否则就不会对义乌有影响。
何帆说，义乌能够实现“精明收缩”，是因为保持了开放性，靠不断地营造一种包容、自由的城市气氛，吸引了很多外来人口。义乌被称为“没有围墙”的城市，这里不仅有很多外地人，还吸引了很多外国人。
何帆表示，义乌经历的收缩，是中国的城市化迟早要经历的收缩。一旦一个国家基本完成城市化进程，它的城市就会收缩，除非能吸引足够多的移民或有足够多的婴儿出生来平衡死亡人数。联合国预估中国的城市人口将在2050年出现下降。到时候，能否保持足够的开放性，将关系到一座城市的兴衰成败。
第三个小趋势是，城市正在爆发一场“颜值革命”。何帆说，现在的年轻人，如果发现了一个网红打卡点，宁愿穿越大半个城市也要去。取代逛街的，是探索。所以，过去房地产强调的是“位置”，互联网出现了之后，传统的空间秩序被打破了。何帆认为，很多城市的街区和中心地带不如以前热闹，不是因为受到网购的冲击，而因为缺少颜值和魅力。互联网让每个人和每家店都有同样的机会成为网红。越是追求“自下而上”的力量的地方，对颜值的追求就越强烈，美好的东西就越容易受到追捧，也越容易在混乱中涌现出秩序。这种秩序不是城市规划师规划出来的，而是普通人在日常生活中创造出来的。
^21大步往前走2019/2/13 15:49:15
动车通了
出去旅游学习方便了，进来经商方便了！
^20兔八哥_12019/2/11 22:25:58
过于武断，太绝对
我觉得永福分析的还是很有道理的，楼主说的太武断
^19Reмоtе2019/2/11 19:39:50
又多了一条给大城市输送人才的道路
永安的人口净流出，你看看房价还能撑多久？^18永福门窗2019/2/11 17:18:32
节选文章《高铁开通显虹吸效应资源向核心城市聚集》
将2006年至高铁通车前一年作为对比基期，计算该时期内名义GDP的复合增长率g1；将高铁通车后一年至2017年作为考察期，同样计算该时期内名义GDP的复合增长率g2，对比g1、g2是否存在较为明显的差异。由于高铁开通前后正处于宏观经济整体波动下行的过程，高铁沿线城市GDP增速走势与全国情况也较为脗合，绝大多数沿线城市开通后经济增速都出现了明显的放缓。
其次，为了剥离掉宏观经济的影响，在一定程度上能够识别高铁开通对于地方经济增长的影响。尝试将高铁沿线城市与所在省份进行比较，将沿线城市的GDP增长率g1、g2，与所在省份GDP增长率（记为s1、s2）进行比较，考察超额增长率（g1-s1、g2-s2）是否在开通前后发生显着变化。如果开通后超额增长率（g2-s2）明显大于开通前的超额增长率（g1-s1），则在一定程度上表明高铁开通后，该城市经济增长超过全省整体增速的幅度，要高于开通前，反之则为下降。
从计算结果来看，以所在省份的增长率作为基准，沿线城市的超额增长率并不是一定能够扩大，京沪线将近50%、沿江通道将近60%的城市，开通后的超额增长率要低于开通前。换句话说，这些城市并没有如当初预想的，能够保持住对全省平均水平的优势地位。更值得注意的是，江苏的昆山，安徽的全椒、六安，湖北的巴东、潜江，山东的齐河、泰安、枣庄，重庆的涪陵、长寿、石柱等城市，开通前增速高于全省平均，开通后则跑输了全省平均水平。
